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中央区を軸に近隣エリアの3LDK事情を見てみる


まず中央区の3LDK事情から


以下の表は価格帯別に売出中の物件数をまとめたものです。





上が物件価格2億円以下、下が2億以上となります。


1億以下では勝どき、晴海、月島辺りに集中、やはりボリュームゾーンは1億2000万からとなりますが、晴海フラッグは1億2000万台で80㎡台、90㎡台の広めの物件を選択できるのが強みです。


眺望がもの凄く良い、角部屋などプラスアルファの条件を求めるとなると1億4000万以上が必要となってきます。


2億以上の物件価格になってきますと「専有面積が100㎡以上ある」など贅沢要素が強い物件が多くなってきます。


パークタワー勝どきが抜き出て価格が高いですが、基本的に中央区は高くても2億円台までが主流となります。 (あくまで基本的であり例外はあり…)


やはり1億2000万円からの1億円台が、最も選択肢が多くなるのが現状です。


そしてこの《中央区の3LDKは1億2000万~》という実情を踏まえ、お隣の江東区エリアの3LDK事情を見てみましょう。



江東区は物件数が豊富なため築20年以内で絞り込んであります。

豊洲では人気のあるタワーマンションを求めるとなると、1億2000万から選択肢が多くなります。


この点は中央区と一緒の状況となります。


そして中央区との違いで最も特徴的なのが『1億円以下の予算でも選択肢がまだある』という点です。


豊洲では「豊洲4丁目」の板状マンションが中心となりますが、東雲ではタワーマンションの選択肢が豊富となります。


3LDKの選択肢が予算に合わせて豊富にある


これは中央区にはない大きな魅力だと改めて思います。


ただし、最近では築20年以内のマンションでは、ひと昔前と比べると、は3LDKの物件数がかなり減ってきました。

ひと昔前は割と在庫があったのですが…


築20年以内という条件を少し緩和させ、築20年~25年以内という条件にすれば選択肢は増加する傾向となります。

特に枝川、塩浜、潮見などはその傾向が強くなります。


物件価格に関しては基本的に、江戸川区に寄れば寄るほど低くなる傾向となります。


亀戸はプラウドタワー亀戸クロスがあり高額物件数が多くなります。

そして1億前半台の価格ならスパッと売れているので人気の高さが伺えます。



次は港区の3LDK事情を見ていきましょう。






築20年以内、築20年~30年以内、築30年以上に分けました。


さすが港区、3億以上の物件は当たり前、5億以上、そして10億以上の物件もあります。


その中で芝浦、港南なら1億円台での選択肢が豊富なのは凄く魅力的だと思います。


そして港区の凄さは築30年以上経っていても、超高価格帯でも流動性が高いということです。


この底力が港区の凄さであり魅力です。


そして200㎡以上の広さを求めても選択肢があるというのが港区ならではのメリットとなります。


中央区で200㎡以上の部屋を探すとなると、なかなかの難易度となりますが、150㎡以上なら勝どきのトーキョータワーズなど選択肢はまだありますが、それでも港区と比べると「広い家」の選択肢は狭くなります。


物件価格がかなり高い部屋は専有面積が150㎡以上であったりしますが、やはり150㎡以上の部屋の選択肢が豊富という点は、中央区にはない港区の魅力だと思います。


港区で3LDKを狙うなら芝浦、港南付近で1億円台から、その他エリアでは予算2億円台、3億円台以上は必要と言えます。


築古なら三田付近で1億以下でもあると言った状況です。



次は千代田区を見ていきましょう。





元々マンションの供給数が少ない区であり限定的となりますが、そこがまた希少性という価値が付きます。


築20年以内だと3億の予算を見ておいたほうが選択肢は増える傾向です。


築20年以上で1億円台が主流となります。


千代田区は、3LDKの供給数が少ないというより、そもそものマンションの供給数が少ないということもあり3LDKを選択するには少ない物件数の中から選ぶという形となります。



※在庫数は2024年9月末時点のものとなります。



■中央区と江東区の比較 まとめ


・豊洲のタワーマンションは3LDKを狙うとなると1億2000万以上から選択肢が増える傾向に


・1億以下では板状マンションが対象に


・この状況は中央区と一緒と言える


・有明は1億前後でタワーマンションで3LDKの選択肢が少ないがまだある


・東雲なら1億前後でタワーマンションの3LDKという選択肢が豊富


・東西線、新宿線沿いなら4000万台から選択可能


・この選択肢の豊富さは中央区には無い



■中央区と港区の比較 まとめ


・やはり港区の方が高い


・港区は150㎡以上や200㎡以上の広さがある物件の選択肢が多い


・芝浦・港南辺りは価格帯が同水準のマンション有


・贅を尽くしたと言える物件は中央区より圧倒的に多い


・「高級住宅地」としての洗練度はやはり高い



■中央区と千代田区の比較 まとめ


・そもそも千代田区はマンションの供給数が少ない


・それ故に3LDKの選択肢もかなり少ない


・価格帯はさすがに高い


・しかし希少性はかなり高い




■中央区を選択する意義


・単身世帯、DINKS、そしてファミリー層からも圧倒的支持を得ており、贅を尽くした物件も選べる港区


・アクセス面も良く商業施設やホームセンターも充実、3LDKの物件数も多くファミリー世帯にはもってこいの江東区


・そこに住むだけで風格と威厳を感じさせられる千代田区


とそれぞれ特長やキャラクターが確立されており、その中で中央区を選択する意義とはなにか…と考えた時に一例として


・区全体が熟成感もありつつ先進性も併せ持つ


・洗練された都市景観 ・水辺の癒しと開放感も楽しめる


・超高級な物まで何でも買いに行ける充実度


・食に関してもレベルが高い店が多い


・住居として高級感を感じられるアドレス


・それでいて嫌味を感じない これらが挙げられるのではないでしょうか。


中央区は23区の中でも台東区(10.11k㎡)、荒川区(10.16k㎡)に次ぐコンパクトな面積(10.21k㎡)であるということもありますが、区全体が熟成されている域に達しているという点が見逃せないと思います。


『中央区はどこに行っても中央区』


この感覚は実際に住んでみると分かるかと思いますが、この感覚を得られることが「中央区に住む」ということの魅力の一つであると思っています。


港区などが「高級住宅地に住んでいる」という感覚を感じられるのに対し、中央区は「中央区に住んでいる」という感覚とでも言いますか、「都市に住んでいる」という感覚も楽しめます。


単身世帯からDINKS、そしてファミリー世帯まで、どの世帯が住んでも満足度を得られる街… それが中央区の懐の深さであり、中央区を選択する意義と言えるでしょう。


とにかく衣食住のレベルが高レベルで組み合わさっている街なので、それだけでも住めば満足度が高く、意味のある選択と言えるでしょう。


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